Introdução
A inadimplência em contratos de locação pode gerar dificuldades relevantes para o proprietário do imóvel, especialmente quando os aluguéis e outros encargos permanecem em atraso e o locatário continua ocupando o bem. Nessas situações, é importante compreender quais medidas podem ser adotadas para cobrança dos valores e eventual retomada do imóvel.
O problema envolve não apenas o pagamento do aluguel, mas também obrigações previstas no contrato, como encargos da locação, conservação do imóvel e, conforme o caso, regularização de contas vinculadas à utilização da propriedade.
1. Do Imóvel
Antes da locação, o imóvel deve apresentar condições adequadas de utilização e habitabilidade. Aspectos relacionados à segurança, instalações elétricas e hidráulicas, higiene, conservação e acessibilidade devem ser considerados pelas partes.
A vistoria inicial é particularmente relevante, pois documenta as condições em que o imóvel foi entregue e pode servir posteriormente como elemento de comparação no momento da devolução.
2. Do locador
O locador possui obrigações relacionadas à disponibilização do imóvel em condições adequadas de uso e ao cumprimento das disposições legais e contratuais aplicáveis à relação locatícia.
Também é importante que a documentação relacionada ao imóvel e à própria contratação seja analisada adequadamente, bem como que sejam avaliadas as condições da pessoa que ocupará o bem.
3. Do locatário
O locatário assume obrigações decorrentes do contrato, entre elas o pagamento pontual do aluguel e dos encargos que lhe sejam atribuídos, além da utilização e conservação do imóvel de acordo com o que foi convencionado.
Antes da contratação, é comum que sejam avaliadas capacidade financeira e garantias destinadas a reduzir os riscos decorrentes de eventual inadimplemento.
4. Do contrato
O contrato de locação formaliza direitos e obrigações de locador e locatário e deve identificar adequadamente as partes, o imóvel, o valor do aluguel, os encargos, o prazo da locação e as demais condições estabelecidas entre os contratantes.
Nas locações urbanas, deve-se observar especialmente a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
5. Da garantia
As garantias locatícias constituem importante mecanismo de proteção diante do risco de inadimplemento. A legislação prevê modalidades específicas, cuja utilização e efeitos devem ser avaliados conforme o contrato celebrado.
As condições da garantia devem ser claramente estabelecidas, inclusive quanto à sua vigência e às hipóteses em que poderá ser utilizada.
6. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locador
A falta de pagamento pode interromper uma fonte de receita do proprietário e ainda produzir despesas adicionais relacionadas à cobrança, manutenção do imóvel e eventual processo judicial.
O prolongamento da ocupação por locatário inadimplente também pode retardar uma nova locação e aumentar os prejuízos decorrentes da indisponibilidade do bem.
7. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locatário
Para o locatário, o inadimplemento pode resultar em cobrança do débito, incidência dos encargos contratualmente previstos e, presentes os requisitos legais, ação destinada à retomada do imóvel.
A negociação entre as partes pode ser considerada diante de dificuldades financeiras, sem prejuízo dos direitos e obrigações estabelecidos no contrato e na legislação.
8. Quem sofre maior prejuízo imediato?
A inadimplência produz consequências para ambas as partes. Para o locador, entretanto, a interrupção do recebimento dos aluguéis pode produzir impacto financeiro imediato enquanto o imóvel continua indisponível para uma nova locação.
Para o locatário, podem surgir consequências patrimoniais, contratuais e processuais relacionadas à dívida e à permanência no imóvel.
9. Como o locador pode mitigar seus prejuízos?
Entre as alternativas que podem ser avaliadas estão a negociação e cobrança extrajudicial, a utilização das garantias existentes e, quando necessária, a adoção das medidas judiciais previstas na legislação.
A medida adequada dependerá das circunstâncias concretas, da modalidade de garantia existente e das disposições do contrato.
10. Ação de despejo: uma solução, ou um problema para o locador?
A ação de despejo constitui instrumento jurídico destinado à retomada do imóvel nas hipóteses previstas em lei. Apesar de possibilitar a recuperação da posse, o processo também pode envolver custos, prazos e discussão judicial.
Por isso, a escolha da estratégia deve considerar tanto o objetivo de recuperar o imóvel quanto os aspectos econômicos e processuais envolvidos.
11. Ação de despejo: etapas legais
Conforme as circunstâncias, podem existir medidas extrajudiciais anteriores ou paralelas ao processo, incluindo comunicação formal ao locatário e tentativa de regularização da situação.
Persistindo o inadimplemento, a legislação prevê a possibilidade de ação de despejo por falta de pagamento, podendo haver também discussão sobre aluguéis e encargos devidos.
O procedimento judicial envolve a citação da parte contrária, oportunidade de defesa, apreciação judicial dos pedidos e posterior cumprimento da decisão.
12. Uma "possível" solução "rápida": Liminar de Despejo
Em determinadas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, pode ser requerida medida liminar para desocupação do imóvel antes do julgamento definitivo da ação.
A concessão não é automática. Depende da hipótese legal invocada, dos elementos apresentados no processo e do preenchimento dos requisitos previstos em lei, cabendo ao juiz apreciar o pedido.
13. Requisitos "mínimos" para a Liminar de Despejo
Os requisitos para uma medida liminar dependem do fundamento utilizado e das características da relação locatícia, inclusive da existência ou não das garantias previstas na legislação.
O artigo 59 da Lei nº 8.245/1991 disciplina hipóteses em que pode haver desocupação liminar, observados os requisitos legais correspondentes.
14. E se o locatário se recusar a deixar o imóvel?
Uma ordem judicial de desocupação deve ser cumprida pelos meios processuais adequados. Havendo resistência, cabe ao Poder Judiciário determinar as providências necessárias para efetivação da decisão.
O proprietário não deve promover a retirada do ocupante por iniciativa própria à margem do procedimento legal.
15. Ocorreu o despejo. O que o locador deve fazer?
Após a retomada do imóvel, é recomendável verificar seu estado de conservação e comparar as condições encontradas com aquelas documentadas anteriormente, especialmente por meio das vistorias realizadas.
Eventuais valores pendentes, danos ou encargos devem ser avaliados conforme o contrato, as garantias existentes e os instrumentos de cobrança juridicamente disponíveis.
Conclusão
A inadimplência locatícia exige análise cuidadosa do contrato, das garantias e das circunstâncias concretas. A negociação pode solucionar determinadas situações, enquanto outras podem exigir medidas judiciais para cobrança dos débitos e retomada do imóvel.
A Lei do Inquilinato estabelece instrumentos específicos para a ação de despejo e, em determinadas hipóteses, admite pedido de desocupação liminar. A aplicação desses mecanismos depende do preenchimento dos requisitos legais de cada caso.
Por essa razão, medidas destinadas à retomada do imóvel devem observar o procedimento legal e as particularidades da relação contratual.
Referências Bibliográficas
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